L'immobilier logistique face à la pénurie de terrains urbains

L'immobilier logistique a relevé le défi qui lui a été lancé par l'essor du commerce électronique et par l'omni-canalisation. La pénurie de terrains industriels et la gestion du dernier kilomètre exigent des centres de distribution urbains permettant d'assurer des livraisons dans les 24 heures.

C'est pour ces raisons que le marché de l'immobilier industriel vit un âge d'or : une étude du cabinet-conseil Deloitte indique que la demande d'entrepôts va augmenter d'environ 80 millions de mètres carrés d'ici 2023. 

Dans cet article, nous présentons la notion d'immobilier logistique et nous expliquons comment le secteur s'est adapté aux défis de l'e-commerce et, en général, aux besoins technologiques que comporte la logistique 4.0. 

Qu'est-ce que l'immobilier logistique ? Les tendances du secteur

On entend par immobilier logistique le segment du secteur immobilier qui se consacre à la location et à la vente d'entrepôts, de hangars industriels et de terrains industriels. 

L'essor du commerce électronique a eu un impact direct sur le marché de l'immobilier industriel. Les livraisons ultras rapides et la gestion du dernier kilomètre logistique ont obligé à positionner les entrepôts plus près des villes pour permettre un service logistique rapide et efficace.

En fait, une enquête du cabinet-conseil international Aberdeen Standard indique que l'emplacement de l'entrepôt deviendra l'un des facteurs les plus importants pour la logistique d'une entreprise. Ainsi, près de 60 % des directeurs logistique interrogés affirment qu'il s'agira d'un aspect crucial. 

De plus, on voit déjà certaines tendances qui marqueront l'immobilier logistique dans les années à venir : des entrepôts de grande hauteur, hangars XL (de plus de 50 000 mètres carrés et généralement situés habituellement loin des villes) et des entrepôts plus petits situés près des grandes métropoles (le cas extrême étant les mini-pôles logistiques).

La logistique urbaine : symbiose entre les entreprises

L'accès aux nœuds de communication est essentiel pour la distribution. C'est pourquoi les centres d'activités logistiques constituent une solution traditionnelle en immobilier logistique urbaine. Ce sont des zones spécifiques dans les villes où coexistent des entreprises du secteur logistique. Le principal avantage de l'implantation d'un hangar industriel dans ces espaces est que les entreprises peuvent partager des ressources de transport et de stockage afin de réduire les coûts et d'accéder à de meilleures infrastructures. 

Cela dit, face à la pénurie croissante de terrains, des solutions novatrices telles que des plateformes logistiques multi-niveaux ont vu le jour. Il s'agit d'une évolution de la plateforme logistique traditionnelle à laquelle s'ajoutent plusieurs étages pour une meilleure utilisation du sol. Ainsi, différents clients travaillent dans la même installation, chacun ayant ses propres quais de chargement en fonction de son étage. 

Par ailleurs, la pression immobilière industrielle s’accroît de plus en plus vers les villes, dans le but de raccourcir les délais de livraison. La dernière tendance à cet égard est celle des centres de micro-fulfillment. En d'autres termes, ce sont des entrepôts peu complexes situés dans des centres urbains pour  une gestion efficace du dernier kilomètre logistique. 

L'immobilier logistique : des solutions face à la pénurie de terrains

Face à la diminution de l'offre de terrains industriels, le secteur est actuellement confronté à une augmentation des prix qui pousse les entreprises à prendre des mesures pour optimiser l'espace qu'elles possèdent déjà. Voici quelques-unes des principales solutions qui pourraient être adoptées pour accroître la capacité de stockage :

• Un stockage par accumulation : contrairement aux systèmes de stockage avec  accès direct, les rayonnages par accumulation tirent parti de la surface de stockage maximale, réduisant ainsi le nombre d'allées. C'est particulièrement utile lorsque l'entrepôt doit gérer de nombreuses palettes, mais avec très peu de références et, surtout, lorsque la rotation est faible. 
• Des solutions en hauteur : en raison de l'impossibilité d'acquérir davantage de terrains (ou d'éviter de supporter un coût excessif), les entreprises ont tendance à développer leurs installations en hauteur afin d'augmenter l'espace de stockage utile. Dans ces situations, des entrepôts automatisés sont recommandés, répondant efficacement aux cycles de travail dans des rayonnages supérieurs à 40 mètres de haut.  
• Un système de gestion d'entrepôts : un WMS garantit le rendement maximal des emplacements en attribuant à chaque produit une position de stockage selon certaines caractéristiques telles que la rotation du produit, la date d'expiration ou le parcours du picker. Cette fonctionnalité permet de rentabiliser la capacité de stockage de l'installation en utilisant de manière plus intelligente les espaces vides disponibles dans les rayonnages. 

Un nouveau modèle d'entrepôt

En raison des nouvelles tendances de consommation, les terrains industriels sont plus recherchés que jamais. Compte tenu de l'augmentation du prix au mètre carré, de nombreuses entreprises ont retenu des solutions visant à optimiser l'espace de stockage. 

En effet, la technologie est devenue le meilleur allié pour relever les défis posés par l'immobilier logistique. La mise en place de systèmes de gestion d'entrepôts coordonnant le stock entre les multiples installations de l'entreprise s'est ajoutée à l'automatisation des entrepôts.

Ce n'est pas anodin que des solutions comme les centres de micro-fulfillment, les entrepôts spécialisés dans la préparation et l'expédition de commandes en temps record, ont été consolidées comme un outil pour assurer un service logistique rapide et à la hauteur des circonstances actuelles.